Adsorpcija molekularnega sita zeolita je proces fizikalne spremembe. Glavni razlog za adsorpcijo je nekakšna "površinska sila", ki jo povzroča molekularna teža, ki deluje na trdno površino. Ko tekočina teče skozi, nekatere molekule v tekočini trčijo s površino adsorbenta zaradi nepravilnega gibanja, kar povzroči molekularno koncentracijo na površini. Zmanjšajte število takšnih molekul v tekočini, da dosežete namen ločevanja in odstranjevanja. Ker pri adsorpciji ni kemičnih sprememb, bo molekularno sito zeolita spet imelo adsorpcijsko sposobnost, dokler poskušamo odgnati molekule, koncentrirane na površini. Ta proces je obratni proces adsorpcije, imenovan analiza ali regeneracija. Ker ima molekularno sito zeolita enakomerno velikost por, lahko le, če je premer molekularne dinamike manjši od molekularnega sita zeolita, zlahka vstopi v notranjost kristalne votline in se adsorbira. Zato je molekularno sito zeolita kot sito za molekule plina in tekočine, zato se glede na velikost molekule določi, ali ga je treba adsorbirati. . Ker ima molekularno sito zeolita močno polarnost v kristalni votlini, ima lahko močan učinek na površino molekularnega sita zeolita z molekulami, ki vsebujejo polarne skupine, ali pa inducira polarizacijo polariziranih molekul, da povzroči močno adsorpcijo. Tovrstne polarne ali zlahka polarizirane molekule je enostavno adsorbirati s polarnim molekulskim sitom zeolita, kar odraža drugo adsorpcijsko selektivnost molekularnega sita zeolita.
Na splošno se ionska izmenjava nanaša na izmenjavo kompenzacijskih kationov zunaj okvira molekularnega sita zeolita. Kompenzacijski ioni zunaj okvira molekularnega sita zeolita so na splošno protoni in alkalijske kovine ali zemeljskoalkalijske kovine, ki se zlahka ionsko izmenjajo v molekulska sita zeolita z različnimi valenčnimi kovinami v vodni raztopini kovinskih soli. Ioni se pod določenimi pogoji, kot so vodne raztopine ali višje temperature, lažje preselijo.
V vodni raztopini je zaradi različne ionske selektivnosti molekulskih sitov zeolita mogoče pokazati različne lastnosti ionske izmenjave. Reakcija izmenjave hidrotermalnih ionov med kovinskimi kationi in molekularnimi siti zeolita je postopek proste difuzije. Hitrost razpršitve omejuje hitrost reakcije izmenjave.
Molekularna sita zeolita imajo edinstveno pravilno kristalno strukturo, od katerih ima vsaka strukturo por določene velikosti in oblike ter veliko specifično površino. Večina molekul sitov zeolita ima na površini močne kislinske centre, v polah kristalov pa je za polarizacijo močno Coulombovo polje. Zaradi teh lastnosti je odličen katalizator. Heterogene katalitične reakcije potekajo na trdnih katalizatorjih, katalitična aktivnost pa je povezana z velikostjo kristalnih por katalizatorja. Kadar se kot katalizator ali nosilec katalizatorja uporablja molekularno sito zeolita, napredovanje katalitične reakcije nadzoruje velikost por molekularnega sita zeolita. Velikost in oblika kristalnih por in por lahko igrata selektivno vlogo pri katalitični reakciji. V splošnih reakcijskih pogojih imajo zeolitna molekularna sita vodilno vlogo v smeri reakcije in kažejo oblikovno selektivne katalitične lastnosti. Zaradi te zmogljivosti je molekularno sito zeolita nov katalitični material z močno vitalnostjo.